新型コロナは不動産業界にも破滅をもたらすのか?
世界の経済、生活環境、健康に関する危機意識など全ての価値観と基準を根底から覆した新型コロナウイルス。その影響は我々の日常生活にも大きな変化をもたらした。その一連の騒動の最中、現在は不動産会社の倒産危機が相次いで報じられるなど、不動産による資産価値の下落や資産運用に関する危機も世間から注目を集めている。しかし、果たして本当に不動産の資産価値が、今後、危機的状況に陥るのだろうか？今回はその点にフォーカスして検証していきたい。
不動産価値が下落すると言われる原因
ここ十数年ほど日本では常に地価が下落すると言われ続けてきた。そして今回の新型コロナが不動産不況の決定打になったと言われている。この点に関して、まずは考察してみたい。まず不動産が下落すると言われるようになった原因は何か？それは言うまでもなく、日本国内の少子高齢化による人口の減少である。それに伴い過疎化が進む地方も点在しており、どこの地方行政も他地域からの企業や転居者の誘致を推進している。しかし、結果が伴っている地方は、まだ数少ない。不動産の資産価値が下落すると言われている一因は、この辺りにもある。そして、それらの顕著な例が地方の空き家である。それは人口の減少に加えて、相続問題など複数の要因が絡まり、物件は存在するものの誰も住んでいないという物件が散見される。要するに、この様な物件は資産として価値が無いに等しい。
東京の物件であれば資産価値は崩れない
その一方で2020年の現在、東京都内に居住する人口は約1,400万人弱である。東京が首都である限りは経済と文化の中心であることは紛れもないない事実である。先ほどの地方の例を鑑みると、少子高齢がどれだけ進んだとしても、東京には進学や就職により流入者が常に増え続ける。ましてや、東京は人口に対して土地が狭い事情を考えれば、人口密度が低くなることはありえない。よって、東京の不動産であれば、資産価値は崩れない。ただし、ある一定の注意点が必要だ。それは東京都内であっても23区内であること。また23区内であっても駅から徒歩圏内であることも重要だ。一般的な徒歩の許容範囲としては、10分台前半を目安にすればよい。もちろん10分以内であれば、なおさら安心である。東京23区内で、これらの条件を満たした不動産であれば、今後も資産価値が崩れることは、まずありえない。
しかし、東京でも資産価値が崩れる物件も存在する。
ただし、同じ東京都内でも資産価値が崩れる物件も一定数、存在する。読者の皆様も、まず真っ先に思いつくのは23区外の郊外地であろう。それらの地域では、都心から離れるほどに地方と同じく既に過疎化が進んでいる地域も存在する。極論、東京都に属しても離島に住もうと思う人は少ないだろうし、八王子より西の地域に関しては言うまでもなく人口密度も低い。それらの地域では地方と同じく年を経るごとに不動産の資産価値は減少してしまう。それ以外にも資産価値が下降気味の物件が存在する。その意味で、意外に盲点なのは都心に多いタワーマンションである。その外観の優雅さや、機能性を考慮した居住性などから以前は人気が高かった。しかし、ここ数年で新築のタワーマンションでも入居が埋まらない現象が続出している。これは機能面を配慮したが故に、住人にとってオーバースペックとなり、その結果、購入金額が高騰しがちである点。またそれ以外にも、生活上の細かな観点で言えば、住民の数に対してエレベーターの台数が制限されることで通勤ラッシュ時にエレベーター待ちで混雑することなどが認知され始めたことが原因であった。ただし、コロナ以降はリモートワークを実施する企業も増えたため、以前のように通勤ラッシュ時のエレベーター混雑の問題は緩和された。しかし、コロナ以降は別の問題が発生した。それは建物の構造上、気密性が高いタワーマンションでは換気も行いにくく、ウイルスが残留しやすいことなどが、住人の懸念点となりタワーマンションの住居購入が鈍化してしまった。
不動産による賢い資産運用
ここまでの事実も踏まえ、どの様な物件であれば資産価値が高いかを考察したい。まず東京23区内であること。次に路線を問わず駅から徒歩圏内であること。目安は10分前後までである。これらの点が不動産の資産価値を落とさない必須条件である。最低限、この二点をクリアーしていれば、資産価値が下落することは現在の日本においては、まずあり得ない。そして所有した物件により、収益化を図ることが目的であれば、家賃収入を安定して手に入れることができる賃貸物件であることが条件となる。資産運用の観点で考えた場合、年数に応じて建物そのものの資産価値が値崩れしやすい戸建ては、収益化を目的とする不動産投資の対象外とする。資産運用の観点で言えば、あくまで建物の資産価値が落ちにくい集合住宅のみが収益の対象となる。次に不動産でどの様にして資産運用していくかであるが、これは大きく以下の3パターンに分類される。まず1つ目は、アパートやマンションなどを1棟丸ごと買い上げて、各部屋を住居やテナント用として貸し出す。次にアパートやマンションの1室を分譲として購入し、貸し出す。最後に住居兼賃貸用の物件を建築もしくは購入する。以上の3点が、不動産による資産運用となる。どの方法もそれぞれ一長一短あるので、どれがベストかということは一概には言えない。その理由は不動産購入者のステータスにより、どの方法がベストであるかが異なるからである。
不動産の資産運用において、まず初めにやるべきこと
それではその3パターンをリスク順に考えた場合、分譲物件、住居兼賃貸物件、1棟買い上げの順にハードルが上がる。しかし、収益化を考えると、これが逆の順番となる。つまりハイリスクな程、ハイリターンとなる。そして、購入資金の捻出額により着手できる施策も変わってくるのである。よって、貴方が不動産による資産運用を考えた際に、どの程度の金額が用意できるかにより実際に行う方法論も変わってくることとなる。また手持ちの現金で購入できる人は少ないであろう。よって銀行からの融資となるのが通常である。それを踏まえると、まず自前で準備できる購入資金と、それにプラスして銀行からの融資額を考慮すれば、自分がどのタイプの物件を入手すべきかが自ずと見えてくる。また物件の購入時に、必ず不動産の仲介業者と話し合って物件を決めることになるが、不動産業者によって、どのタイプの物件仕入れが得意かも変わってくる。よって、貴方がどのタイプの資産運用型不動産を手に入れるかが決まったら、まずはその分野に強い不動産業者を選択することが重要である。あとは、自身で選んだ不動産業者の知恵とノウハウを借りながら物件を運用していけばよい。ただし、最低限、手数料や運用コストなどは何社かの話を聞いた上で、冷静に判断すべきである。そうすれば、不動産による資産運用で失敗する可能性は、かなり低くなる。以上が不動産運用の鉄則である。仮に地方在住者であっても、首都圏の物件を購入することは可能であるので、不動産による資産運用は首都圏在住者に限定された話ではない。また資産運用において最も値崩れしにくいのは、東京23区内の物件である事実は、東京が日本の首都である以上は今後も不変である。この記事がこれから資産運用を始めたい読者の手助けとなれば幸いである。