不動産投資入門シリーズ(1)不動産投資の収入と節税効果

不動産投資入門シリーズ(1)不動産投資の収入と節税効果

不動産投資の収入源とは

不動産投資には2つの収入源があります。早速見ていきましょう。

①インカムゲイン

不動産投資の主な収入は家賃収入となりますが、これを別の言い方では「インカムゲイン」と言います。一般的に家賃は新築時が新築価格といって一番高く、築年数が経つにつれて下がっていきます。ただし、ある程度の築年数を越えるとあまり変わらなくなります。家賃の下げ率は地域性や建物の種類、仕様によって違いがあります。

中古物件の家賃相場は近隣の同じような仕様の中古物件から一定の推定が可能です。また外装やリフォームを行うことにより、新築時に近い家賃に戻すことも可能です。

②キャピタルゲイン

もう一つの収入源は物件を売却した時の利益で、この売却益のことをキャピタルゲインと言います。不動産投資の特徴として、購入時の価格より販売時の価格が安くなっていても必ずしも損とはならない点です。

これは不動産を保有している時に家賃収入は入ってくることや購入する時に金融機関から借入したローンの残債も減っていることから、ローンの残債以上の価格で売却でき、最初に支払った頭金の額が回収できていれば売却損とはならないためです。

減価償却による節税効果

減価償却とは

原価償却とは時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産に対して取得費用を、その固定資産の耐用年数に応じて費用計上配分できる会計処理のことです。不動産でいうと建物や設備が原価償却の対象となります。

節税効果のメリット

株などの投資で利益が出た場合、一定額の所得税と住民税が発生します。不動産投資での家賃収入にも当然所得税が発生し、もし家賃収入に対して経費として計上できるものがなければ家賃全額に所得税がかかってしまいます。

一方、原価償却は実際に出費していないにも関わらず、経費として計上できるので節税効果があります。例えば、サマリーマン大矢で減価償却を含めた経費の額が家賃収入を上回れば不動産所得がマイナスとなり、サラリーマンとして納付した所得税の還付を受けることができます。

また不動産投資では減価償却費以外にも経費として計上できるものとして、不動産購入時に借入したローン返済の利息部分も経費とすることが可能です。

不動産投資の勧誘の「節税」というフレーズには要注意

ただし、節税を謳った「投資用マンション」の勧誘などは注意が必要です。いわゆる区分マンションを専門とした不動産会社が勧誘電話を無差別に行うケースなどがありますが、こうした区分マンションは節税をセールスポイントにしていることが多いのですが、基本的に収益性が低く最終的には損をすることが多いので、「節税」という言葉に踊らされて高すぎる物件を買ってしまわないよう注意が必要です。

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