こんにちは。不動産投資入門シリーズ2回目です。不動産投資の利回りについて確認していきます。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資から得られる収益は、大きくインカムゲインとキャピタルゲインの2種類に分けられます。インカムゲインとは、投資対象資産を保有している間に得られる収益のことです。他人に不動産を賃貸することによって得られる賃料がこれにあたります。キャピタルゲインとは、保有していた資産を売却することによって得られる売却差益のことです。

諸費用を無視して説明すると、4000万円で購入した不動産を、最終的に5000万円で売却することができれば、1000万円のキャピタルゲインを得られることになります。

キャピタルゲインを軽視しない

不動産投資では、とかくインカムゲインに焦点があてられます。不動産投資をする人の多くが、不労収入的に発生し続けるインカムゲインに大きな魅力を感じているためでしょう。また、購入資金の多くを金融機関からの融資に頼ることになるため、毎月の返済を安全に行なうためにもインカムゲインを重視せざるをえないという事情も大きく影響していると思います。

しかし、投資をすべきかどうかという判断に際しては、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインについてもしっかりと検討しなければなりません。多少インカムゲインが多くても、大きなキャピタルロスが発生するため、トータルで見れば大して儲からないということもありえますので、十分、注意してください。

不動産投資はギャンブルではない

何年も後の不動産の売却価格を予想するのは、その道のプロであっても簡単なことではありません。しかし売却価格を適当に設定して収益シミュレーションを行なうようでは、それこそギャンブルをするようなものです。将来における不動産の売却価格に影響を与える主な要因としては、社会全体の景気、地域における不動産の需要と供給紹のバランス、地域の都市としての魅力度の変化などを挙げることができます。

軽視されがちな売却時期

不動産投資には、大きく購入、運営、売却という3つのフェーズがあります。このうち、もっとも語られることが少ないのが、売却というフェーズです。なぜでしょうか? ひとつには前項でも触れたように、将来における不動産の売却価格を予想する難しさがあるからでしょう。そして、もうひとつの理由は、話として地味で、あまり興味を持たれないこと。それはそうですよね。これから不動産投資を始めようとワクワクしている人の意識は、どうしても「どんな不動産を購入すればいいのか」という点に向きがちで、「それをどのように売ればいいのか」という点についてまで考えることはないでしょうから。

しかしながら、これは投資家としてほめられた態度ではありません。不動産投資も投資である以上、「どのように売るのか」ということが決まらない限り、収益性、妥当性を正確に判断できないからです。不動産投資の場合、どうしてもインカムゲインに目が行きがちですが、利益(あるいは損失)の確定段階である売却までが投資行為であると考え、事前にしっかりと出口戦略を検討するようにしてください。

出口戦略はどのように検討するのか

出口戦略について検討するに際しては、複数の売却時期を設定して、その売却時期ごとに収益のシミュレーションを行なう必要があります。たとえば、5年後から瓦年後まで売却時期を設定し、売却時期ごとの収益の変化を確認していくわけです。

黒字運営を前提にすると、不動産の保有期間が長くなればなるほど、インカムゲインの累積額は大きくなりますが、必ずしも総収益額を最大化できるとは限りません。不動産の保有期間が長くなりすぎたことが原因で売却価格がガクンと下がり、キャピタルゲインが極端に減少するようなこともありうるからです。自分が不動産の購入を検討する場合、「どの程度の築年数までであれば収益物件として魅力を感じるか」などといった観点から判断するとよいと思います。