そもそも不動産投資ってなに? #2

そもそも不動産投資ってなに? #2

実際に投資している人とは

ワンルームマンション投資の入門記事です。そもそも不動産投資がわからない、失敗しない物件の選び方などをまとめました。ぜひ一読ください。

ビジネスパーソンでも挑戦できるようになった不動産投資ですが、少し前までは医師や経営者などの高所得者が中心でした。不動産投資の物件購入にあたり、 金融機関の不動産ローンを利用することが多く、相当の所得がないと融資を受けることができなかったからです。

ところが最近では、年収500万円程度のビジネスパーソンでもローンを組むことができるようになりました。理由の一つが金利低下です。

不動産投資用のローン審査では返済能力が大きなポイントになります。金利が高ければ利息負担は大きくなり返済額も高額に、逆に金利が低くなれば返済額は低額になります。つまり同じ価格の物件を購入する場合でも、金利の低いほうが返済額は少なくてすむのです。家賃収入とローンの支払いがそれほど変わらないため、少ない持ち出しでも物件を所有することができます。たとえば、2600万円の物件を頭金なしで購入し、第年返済ローンを利用する場合、金利が6%だと毎月の返済額は約5万円ですが、金利が3%になると返済額は約10万円程度ですみ、金利差が大きな負担になって表れます。結果、年収500万円程度のビジネスパーソンでも融資を受けることが可能となり、不動産投資に関心を持つようになっています。

もう一つの理由は、不動産投資のリスクが低くなってきたからでしょう。バブルのころに比べて物件は安くなりましたが、家賃はほとんど下がっていません。また、投資用物件の立地が良くなり、空室になる可能性も軽減されているため、サラリーマンでも気軽に投資用不動産を持てるようになったのです。実際に不動産投資サイト「ノムコム·プロ」の「第10回不動産投資に関する意識調査」によると、現在、投資用物件を所有している人の約半数がビジネスパーソンです。年齢や年収の幅も広がっています。このことから不動産投資が年齢や収入を問わず、幅広い層に受け入れられている魅力
的な資産運用手段であることが分かります。

 

物件価値の評価方法

物件の価値を評価する方法は、金融機関によって異なります。物件評価の方法には大きく分けて「積算評価」と「収益還元法」の二つがあります。

「積算評価」は、担保価値から融資額を決める方法です。担保評価は不動産の評価額のことで、ローンが返済できなくなったとき、金融機関は担保物件を処分して融資資金を回収するのです。金融機関は不動産の時価を計算し、そこから一定割合を差し引いて担保評価額を算定します。一方、「収益還元法」は、物件の収益力を判断する方法です。融資対象の物件からどの程度の家賃収入が得られるかを判断し、その家賃から返済能力を見極め、磯資金額を設定します。第4章でも解説しますが、金融機関がどちらの評価方法を採用しているかによって融資の可否が異なります。一般的には、「収益還元法」を採用している金融機関のほうが融資を受けやすく、融資額も大きく出る傾向にあります。

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