不動産投資のメリット #1
ワンルームマンション投資の入門記事です。「そもそも不動産投資とは？」に引き続き，不動産投資のメリットについてまとめました。ぜひ一読ください。
不動産のメリットには以下のようなものがあります。
- 「私設年金」の代わりになる
- 「節税効果」がある
- 「生命保険」の代わりになる
- 長期安定収入が期待できる
- 現物資産である
- 借り入れでバレッジ効果が得られる
なぜそのようなメリットが生まれるのかを#1～#3で解説していきます．
「私設年金」の代わりになる
長期安定収入が期待できるということは、将来の生活不安を解消することにもつながります。最近は公的年金が当てにできないだけでなく、会社の退職金も危うくなるともいわれています。
そもそも皆さんは自分の年金受給額がいくらくらいになるのかご存じでしょうか。簡単に分かる方法としては、毎年誕生目月に日本年金機構から届く「ねんきん定期便」(はがき)の確認があります。たとえば、50歳未満の人は、はがきの左下のところにある「これまでの加入実績に応じた年金額」を確認します。これは、これまで支払った国民年金と厚生年金の保険料から試算した受給額(年額)です。おそらくほとんどの人は、あまりの少なさに驚くでしょう。
参考までに、大学卒業後に就職し、38年間働いて60歳で退職したサラリーマンが月々いくら受給できるのか、退職時の年収ごとに試算しました。
- 年収500万円:月々5万5960円
- 年収800万円:8万2267円
- 年収2000万円 :9万7612円
年収500万円あった人が、老後に月々15万5960円で生活できるでしょうか。あまりにも少なすぎます。また、年収500万円の人でも高収入の年収2000万円の人でも、受給する額にそれほど差はありません。現役時代が高収入だからといって、まったく安心はできないのです。つまり、現役時代に資産形成をしておかなければ、老後に破たんしかねないといえます。
そこで現役時代にワンルームマンションを購入したとします。たとえば、30歳のときに頭金ぜロでほぼ全額ローンを組みます。それでも、低金利なら家賃でほばローン返済ができるので、持ち出しがあったとしても気にするほどの金額にはなりません仮に35年返済でローンを利用すると、65歳の時点で完済できる計算です。最近は会社を定年したのちも働ける環境が整いつつありますが、確実とはいえません。仮に再雇用されても、現役時代と比べると給与の額が大幅に下がるのが一般的です。
「節税効果」がある
ビジネスパーソンの場合、節税をしたくてもその方法は限られています。医療費控除や住宅ローン控除はありますが、常に利用できるわけではありません。その点、不動産投資による節税は計画的に利用できる唯一の方法といってもいいでしょう。不動産投資の収支が赤字になると、マイナス分を給与所得と相殺することができるからです。相殺できるのはローンの利子、管理経費、減価償却費などで、減価償却費とは建物が老朽化する分を価値の減少として経費にできるものです。
たとえば、給与所得1000万円の人が不動産投資の200万円の赤字を相殺すると、所得は差し引き800万円として税金を計算できます。所得税の税率は所得が高い人ほど高い税率が適用される仕組みになっていますから、所得が高い人ほど節税効果も高くなります。相殺する赤宇が200万円の場合で大雑把に計算すると、10%の所得税率が適用される人の節税額は20万円ですが、20%の所得税率が適用される人は40万円になります。さらに所得税だけではなく住民税を減らす効果もあります。