優良物件への最短距離#3

優良物件への最短距離#3

今回は前回の#2に引き続いて第三弾となります。例にもれず前回をご覧になっていない方はブラウザバックしていただいて一弾から一読していただく事を推奨しています。前回Aさんの事例を踏まえた上で不動産投資を検討している経営者目線からの不動産の選定を解説させて頂きました。より事例もあったほうが読者の方々にも安心材料になると考え今回も一つの事例を解説していきたいと思います。

経営者による不動産投資の事例から学ぶケーススタディPart2

<Bさんの場合>

2020年現在、2棟のアパートを所有しているのが、個人事業主として働くBさんです。不動産投資を始めたきっかけは、本業の仕事に波があったこと、そして子どものためでした。「夫は正社員として働いていますが、年収は500万円ほどです。もともと夫婦ともに地方出身なので、自宅にかかる固定費が家計を圧迫していました。生まれてきた子どもに思う存分の教育費をかけてあげたいという思いもあって、子育てをしながら個人事業主として働くという選択を取っていました。個人事業主としての年商は200万円程度でしたが、仕事には波があり、忙しいときには家事もままならなくなり、夫婦で衝突してしまうこともあったようです。もっと効率よく働かないといけないと思いました。でも、仕事の量を自分でコントロールしていくほどの余裕がなく、クライアントからくる依頼のままに、操り人形のような働き方をしていたので、生活サイクルを変えることはなかなかできませんでした。

そうしたなか、Bさんは考え方を変えました。副業として不動産投資を行い、安定したお金が入ってくるようにすれば、本業のほうも自分で仕事を選ぶことができ、効率のいい働き方ができるのではないか、と思ったのです。そのために、Wゲインシート(後ほど解説)を用いながら、インターネットで物件情報をチェックしましたが、なかなか「これだ」というものとは出合えませんでした。そこで大学時代に馴染みのあった駅に行き、地元の小さな不動産販売会社を訪ねましたそこで自分の条件を伝え、「近くでよい物件が出てきたら、紹介してほしい」と話したといいます。

・副業が安定することで本業で取る仕事を選択する余裕が生まれる

その結果、2017年にBさんは、その小さな不動産販売会社が紹介してきた10戸のアパートを約1億円で購入しました。その物件が、事前にWゲインシートでシミュレーションしたとおり、初年度からきちんとキャッシュフローが残ったことから、翌年、同じ不動産販売会社から別の物件紹介があったときに、二つ返事で購入することができました。「相場感を知るために、街でもインターネットでも、ずっと不動産情報にかじりついていましたね。だから、Wゲインシートを使って、何度もシミュレーションしていたので、ちょっと数字を聞いただけで、可能性がある物件かどうかがわかる状態になっていました。もちろん、Bさんは不動産投資をするのは初めてでしたから、「心配事もたくさんあった」と振り返ります。「1棟目は学生向けアパートで10月引き渡しだったので、実際に住み始める翌年4月までの間にすべての部屋の居住者が決まるかと、家賃が入ってくる前に利息の支払いがかさむことが気がかりでした。その旨を銀行に伝えたところ、3月までは利息分だけの支払いにしていただき、4月からは家賃が入ってから支払えることになりました。現在は、無事に満室稼働中だということです。

・不動産投資は数字が全て

また、かなり古いアパートだった2棟目も、入居者が留まってくれるだろうかと心配だったそうです。さらに、ゴミ置き場などの管理が不十分だったこともあり、雑草が縦横無尽に生えている状態で、物件を締麗に保てるのか不安だったと言います。「購入時に見に行ったときは、ゴミ置き場にゴミがたまったり、敷地内に雑草が生えていたりもしていたので、管理業者と連絡を取り合い、定期清掃をお願いすることにしました。すると、共用部分は問題なく締麗に保たれるようになりました。もちろん定期清掃をすることで経費はかかりますが、そのぶんを家賃に転嫁させました。この金額だと空室が増えるかもしれないという懸念はあったものの、問題なく住み続けてくれているので、結果的に良かったと思っています。

・入居者に住みやすい環境を提供するのも重要なポイント

本業はどうなったのでしょうか。最も大きかったことは、やりたい仕事を選べるようになったことと、Bさんは言います。初めの一棟を購入するのには、本当にうまくいくのか勇気がいりました。でも、それまでとは異なり、不動産投資で定期収入が入るようになってからは、お金のためではなく、やりたいことに特化して働くことができるようになりました。もしかしたら、そうやって仕事を選り好みしていると、収入が減るのではないかと心配もしていました。実際には、仕事の件数は減ったものの、単価が上がったので年商が減ることもありませんでした。むしろ年商は増え、自分で仕事の量と内容をコントロールできるため、仕事の波も減り、いいこと尽くめだったそうです。「好きなことをやってそれがお金になるという、とてもよいサイクルに入れたと思いますお金的にも余裕が生まれましたし、精神的にもすごく安定しています。

・不動産投資によって生まれた余裕が余裕を生み、利益も生む(サイクルを維持)

以上、経営者から学ぶケーススタディの事例紹介になります。前回の事例と共通している点は不動産投資が本業の安心材料になり、より本業に好影響を与え、相乗効果が生まれるということです。特に経営者はごく一部を除き、波がある稼業であるため固定収入源があると状況は一変するかと思います。次回は幾度も文中で登場したWゲインシートについてみなさまにお伝えしていこうと思います。

 

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