不動産投資のリスク #1
ワンルームマンション投資の入門記事です。「不動産投資のメリット#1~#3」に引き続き，不動産投資のリスクについてまとめました。ぜひ一読ください。
不動産投資はローリスク.ミドルリターンと言われており，リスクの種類も投資商品によって異なります。
不動産投資の場合には以下のようなリスクが存在します。
- 空室のリスク
- 入居者関係のリスク
- 金利上昇のリスク
- 値下がりのリスク
- 災害のリスク
- 流動性のリスク
不動産投資をするために気を付けるべき点はどこか？これらのリスクをゼロにすることはできませんが、これらのリスクを十分に理解しておくことでリスクの軽減につながります。
空室のリスク
不動産投資では不動産を貸して家賃収入を得ます。借りてくれる人がいなければ家賃収入は得られません。つまり、空室は不動産投資で最も注意しなければならないリスクといえます。自己資金で購入したのであれば傷は浅くてすみますが、多くの場合ローンで購入するため、入居者がいなければ家賃でローン返済を賄うという資金計画が大きく狂ってしまいます。仮にローン返済が毎月8万円であれば、全額が持ち出しになります。さらに管理費や修繕積立金の負担もあるため、毎月10円程度の負担が生じます。これでは家計が破たんしかねません。
このような事態にならないよう空室リスクを抑える方法はいくつかありますが、最も大事なのは、そもそも空室にならないような優良物件を購入することです。
優良物件の第1の条件は立地です。とくにワンルームマンションの場合、独身者がターゲットであり、利便性の優先度が高くなります。
優良物件第2の条件は、しっかりとした管理会社を選ぶことです。新築のときにはほぼ同等のマンションでも、管理の良し悪しによって10年後、2年後には物件に大きな差が生じます。管理が悪く劣化の激しい物件は空室になるリスクが高くなる一方、築年数は古くても管理の行き届いた物件は、いつまでも人気が高く入居者も絶えません。
管理の良し悪しは管理会社によって左右されますが、ワンルームマンションの場合は、分譲会社の関連会社が管理するケースが多いので、信頼できる分譲会社を選ぶことが良い管理会社を選ぶことにつながります。
また、入居者の募集も管理会社に委託するケースが多いので、管理会社の営業力が空室リスクを左右することになります。さらに、所有物件を増やして空室リスクを低くすることもできます。所有物件が1室であれば、その部屋の入居者がいなくなると空室率は一気に0%から100%に上がってしまいます。ところが10室を保有していれば、そのうちの1室が空室になったとしても空室率は10%です。
人気物件でも空室率を常に0%にすることは難しいことです。入居者の入れ替えの際にはどうしても空白期間ができてしまうからです。そういう意味でも複数の物件を保有したほうが、より安定した収益を確保することができます。