不動産投資のリスク #2

不動産投資のリスク #2

不動産投資のリスク #2

ワンルームマンション投資の入門記事です。「不動産投資のメリット#1~#3」に引き続き,不動産投資のリスクについてまとめました。ぜひ一読ください。

不動産投資はローリスク.ミドルリターンと言われており,リスクの種類も投資商品によって異なります。

不動産投資の場合には以下のようなリスクが存在します。

  • 空室のリスク
  • 入居者関係のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 値下がりのリスク
  • 災害のリスク
  • 流動性のリスク

不動産投資をするために気を付けるべき点はどこか?これらのリスクをゼロにすることはできませんが、これらのリスクを十分に理解しておくことでリスクの軽減につながります。

入居者関係のリスク

「入居者がいるのに家賃を払ってくれない」滞納リスク。単なる空室であれば、多少の広告費を使って募集をしたり、リフォームしてより魅力的な物件にしたりといった努力をすることはできます。しかし、滞納の場合に入居者を追い出すことは容易ではありません。ある意味、空室リスクよりも滞納リスクのほうが対処は難しいといえます。

家賃が滞納された場合、まずは本人に督促の連絡を入れたり、書面で請求したりします。それでも支払いがなければ、連帯保証人に連絡をします。大家であるとはいえ、ごく普通のビジネスパーソンが満納者に督促するのは簡単ではありません。経験もなく、時間を割くのも難しいでしょう。人居者に関係するリスクという意味では、住人同士のトラブルや犯罪などのリスクもあります。あるいは自殺する人もいるかもしれませんし、入居者が高齢の場合には孤利死の可能性もあります。

こうした入居者関係のリスクを低くするために大切なのは、入居者の審査を厳しくすることです。勤務先や年収、引っ越しの理由などをしっかりと確認する必要があります。入居者を差別するようですが、他の入居者への迷惑を避け、なによりもビジネスとして、オーナーは収益を安定化させることが重要です。ただし、事件のあった物件は、それ以降に入居者が入りづらくなるものの、家賃を相場より少し下げることで入居は付きます。

家貿の集金にしても、入居者の審査にしても、管理会社に委託するのが一般的です。多少のコストがかかったとしても、経験豊富な管理会社を選び、プロに任せるほうが圧倒的に安心です。

金利上昇リスク

日本は低金利の時期が長く続いています。2016年1月には日銀がマイナス金利政策を導入し、住宅ローンの金利も史上最低水準を更新しました。

低金利が長く続くと、金利が上昇することなど考えられないかもしれませんが、かつては変動型の住宅ローン金利が8%を超えていた時期もありました。不動産投資向けのローンは一般的に住宅ローンの金利よりも高く設定されるので、さ
らに高金利になる可能性があるのです。金利の上昇は返済額の負担増に直結し、また返済期間が長いほど、その影響は大きくなります。

そのようなリスクを回避するために、多くの金融機関では金利の見直しは年2回ですが、返済額は5年間一定としており、返済額の上昇は1.2倍を限度としています。したがって、元金の減りが鈍くなるというデメリットはあるものの、金利が上昇しても返済額が増えないのです。

金利上昇リスクを回避するためには、固定金利のローンを利用するという方法もあります。固定金利であれば、将来、金利が上昇しても返済額は変わりませんので、収支計画が狂う心配はありません。

ただし、固定金利型ローンは返済額が高くなることがほとんどです。そもそも金利が上昇して物価が下がるということはありませんから、変動金利型でよいでしょう。

不動産投資カテゴリの最新記事