不動産投資のリスク#3

不動産投資のリスク#3

不動産投資のリスク#3

ワンルームマンション投資の入門記事です。「不動産投資のメリット#1~#3」に引き続き,不動産投資のリスクについてまとめました。ぜひ一読ください。

不動産投資はローリスク.ミドルリターンと言われており,リスクの種類も投資商品によって異なります。

不動産投資の場合には以下のようなリスクが存在します。

  • 空室のリスク
  • 入居者関係のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 値下がりのリスク
  • 災害のリスク
  • 流動性のリスク

不動産投資をするために気を付けるべき点はどこか?これらのリスクをゼロにすることはできませんが、これらのリスクを十分に理解しておくことでリスクの軽減につながります。

値下がりのリスク

不動産投資は、キャピタルゲイン(売却益)よりもインカムゲイン(家賃収入)を主な収益源にしていますので、不動産価格の値下がりが収支を大きく悪化させることはありません。

とはいえ、値下がりする物件に投資をするより、値上がりを見込める物件に投資をしたほうがもちろん有利です。物件が値上がりしていれば、まとまった資金が必要になったときに売却して資金を確保することも可能です。値下がりリスクの低い物件に投資をするためには、購入時の選定が重要です。

災害のリスク

地震·火事などの災害リスクも不動産の価値を大きく左右します。不動産はその名のとおり、動かすことができない財産です。人であれば災害に遭う前に避離することもできますが不動産にはそれができません。

図:東北大震災の被害を受けた家

とくに地震大国である日本は、どの場所でも地震リスクがあります。阪神·淡路大震災や東日本大震災はまだ記憶に新しいところでしょう。災害を回避することはできませんが、災害に遣っても被害を受けない物件を購入することは可能です。

そのため、震災を経て住宅の耐震構造に注目が集まっています。どの程度の耐護性があるかは、築年数によって大きく変わります。これは、建築基準法の耐震基準が変わっているからです。

建築基準法は1981年に大改正が行われ、耐震基準も大きく見直されました。一般的に建築基準法が改正された1981年以降に建築された物件であれば、ひとまずは安心だといわれています。

新築の物件であればもちろん安心ですが、中古物件を購入する際は、築年数をチェックすることが重要です

流動性のリスク

不動産投資は他の投資商品と比較してメリットが多いのが特徴ですが、流動性は低い商品です。ここでの流動性とは、換金を考えたときに素早く売却できるかということです。

図:投資商品の流動性とリターンの関係

株式は証券取引所が開いている時間帯であれば、いつでも自由に売買ができます。

不動産の場合にはそうはいきません。取引所もなく、売却するには自分で買いたい人を探さなければなりません。実際には自分で買主を探すことは困離なため不動産仲介会社に依頼し、買主を見つけます。買主が見つかったあとは、契約、決済、引き渡しなどのステップがあり、売却が終了するまで、都内のワンルームマンションであれば早ければ2週間程度
ですが、その他の地域では目途すら立たない場合もあるでしょう。

不動産の取引にはこのような流れがあるため、急いで換金しようとすると足元を見られ、買い叩かれる場合があります。これは売主にとっては大きなデメリットとなります。

しかし、買主の立場になればどうでしょう。早く売却したい売主と出会えば、優良物件でも割安に入手できる可能性があります。市場価格よりも安く手に入れば、それだけ高い利回りが期待できます。流動性が低いことは不動産投資にとってリスクではありますが、立場が変わればメリットに変えることもできるのです。

 

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