重要事項説明のチェックポイント

不動産契約において重要事項説明はその名の通り非常に重要です。その際のチェックポイントを解説していきます。

建物の再建築ができないケース

ここからは重要事項説明においてとくにチェックするべきポイントをご紹介したいと思います。まずは接道状況についてです。都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は、「原則として建築基準法上の幅員4m以上(一部地域では6m以上)の道路に2m以上接していなければならない」とされています(建築基準法侶条「接道義務」)。

この接道義務を満たしていないと、その敷地に建物を再建築することはできないので注意が必要です。接道状況の確認をする上で重要になるのが、その敷地に接している道路の種別の判定です。見た目にはアスファルト敷きの立派な道路でも、建築基準法上の道路ではないということがありえるからです。

建築基準法上の道路でなければ、建物の再建築はできないので、建築基準法上の道路であることをしっかりと確認するようにしてください。なお、これらの道路のうち、建築基準法犯条2項の道路(以下、2項道路という)に該当する場合には注意が必要です。2項道路に該当する場合、道路の幅員を4m以上とするために、将来的に敷地を後退する必要があるからです(セットバック)。

買ってはいけないということではない

なお、ここで言いたいのは、接道義務を満たしておらず、建物の再建築ができないような不動産を買ってはいけないということではありません。そういった不動産であっても、そのことを認識した上で、価値に見合った価格で購入するのであれば、とくに問題はありません。

保有期間中の利回りが0%を超えるなど、非常に大きいものになるのなら、決してありえない選択ではないと思います。しかし、再建築できない不動産の購入にっいては、原則として金融機関の融資を利用することができません。したがって再建築できない不動産を購入できるのは、現金で購入できる買主だけということになります。

建ぺい率とは

建べい率とは、建築物の敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。建築面積は通常、1階部分の面積になります。なお、建べい率については以下のような緩和措置があります。

防火地域内にある耐火建築物、または準防火地域内にある耐火建築物、準耐火建築物については +0%(防火地域内でもともとの建ぺい率が0%の場合には +88)街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物につぃては +容積率とは容積率とは、建築物の敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。

ここに注意

建ぺい率と容積率について注意すべき点は、現存している建物の建べい率と容積率が法令で定める基準を超えていないかという点です。

建築された当時は法令で定める基準に抵触していなかったものの、法改正により、事後的に法令で定める基準に抵触することになった建物を既存不適格建築物といいます。また、建築された当時から法令で定める基準に抵触していた建物を違法建築物といいます。

既存不適格建築物、違法建築物のいずれに該当する場合にも、購入に際しては金融機関からの融資を受けることができないので注意が必要です。たとえ自分は現金で購入できても、売却する際には買主が現金で購入できる人に限られることになってしまいます。