売買契約時の注意点

売買契約時の注意点

重要事項説明において注意すべきポイントとしては、他に以下のようなものがあります。

区域区分

市街化区域と市街化調整区域の区分が示されます。市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的に市街化を図るべき区域のこと、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことをいいます基本的には市街化区域内の不動産のみを購入の対象としてください。市街化調整区域は原則として建物の建築をすることができないからです。

用途地域

用途地域とは、地域ごとに建物の用途をなるべく区分するべく、定められる地域地区のひとつです。用途地域の重要な点は、用途地域がわかれば、購入対象となる不動産の周辺環境が今後、どのように変化する可能性があるのかを予測できることです。周囲に環境を害するような用途の建物が建築されれば、不動産の収益性に大きな影響が出ることも考えられるので慎重に検討するようにしてください。

私道負担に関する事項

私道負担の有無や私道負担がある場合には、負担部分の面積などが説明されまto。私道負担があれば、土地の有効利用面積が減少することになるのでしっかりと確認する必要があります。·

土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に指定されていないか

土砂災害警戒区域(土砂災害特別警戒区域)や津波災害警戒区域(津波災害特別警戒区域)の指定の有無は、賃貸物件を探している人にとって物件選びをする際の重要な選択基準になります。

ライフラインの整備状況

上下水道やガス、電気の供給施設や排水施設等の整備状況は、将来の工事費負担が懸念されるだけでなく、賃貸物件を探している人にとっては選択基準にもなり、不動産の収益性に少なからず影響を与えます。未整備の場合には、利用できるようにするための工事費負担額などを知っておく必要があります。

 

重要事項説明の内容に納得し、購入の意思が固まったら正式に売買契約を締結します。売買契約書については重要事項説明書と違って、宅地建物取引士による説明が法律上、義務づけられているわけではありませんが、通常は内容の読み合わせを行ないます。

営業マンが契約書の内容を読み上げてくれるので、不明な点があったら質問して、しっかりと内容を理解した上で契約を締結するようにしてください。以下、一般的な売買契約書の内容をご紹介します。

手付解除

買主が売主に手付金を交付している担合、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は交付している手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を償還して、当該売買契約を解除することができます。

引渡し前の滅失。損傷

売買契約の目的となる不動産が天災地変その他、売主または買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由によって滅失したときは、買主は売買代金の支払いを拒むことができ、当該売買契約を解除することができます。

債務不履行による解除

売主または買主は、相手方が契約に定める債務を履行しないときは、相当の期間を定めて催告をし、相当期間内に履行 されない場合には契約を解除することができます。

融資が承認されない場合の解除

買主が融資を利用して不動産を購入しようとする場合に、一定の期日までに金融機関からの融資の承認が得られない場合には、売買契約を無条件解除することができます。この場合、売主に交付済みの手付金は、そのまま買主に返還されることになります。なお、この条項を契約の内容としたい場合には、購入申込書を提出する時点で売主にその旨を伝えておかなければなりません。

契約内容不適合責任

引き渡された不動産が、大な故障個所があるなど、契約の内容に適合しないときには、買主は売主にその修補を請求することができます。その不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、修補に代えて、または修補とともに損害賠償譜求をすることができます。

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