今回からは不動産投資における融資の受け方をご紹介いたします。経営者の方々からすると融資自体馴染みのあるものかと思いますが、融資を経験されたことのない方からすると一括りに言えば借入という偏見が強く中々手につけようと思っても着手しづらいかと思います。

ただ融資は財源がよほど潤沢にある方以外は不動産投資において切っては切り離せない重要なキーワードであり、避けては通れない関門だと考えています。ですからそう言った知見のない方々も本記事のシリーズを一読いただいて融資のさわりを学んでいただけたら幸いです。

現金主義をやめ、融資を引っぱってくるべき理由

すでにお伝えしたとおり、私の投資法は借りたお金で不動産投資をすることで、投資のスピードを速くして、より多くの利益を得るというものです。結局、金利と利回りの差が利益になるので、安く借りてきて高い利回りの物件を買うと、その差が利益になるわけです。それを自分のお金だけでやろうとすると、限度があります。ですから70~90%を融資でまかなう、たとえば1億円に対して1000万円しか出さなくて9000万円は借入でやるとします。すると9000万円分の利回りから金利を引いた差額が、自分のところに入ってくることになります。こういう仕組みが使えるのは、不動産投資以外にはあまりありません。自分のお金以外にも、利回り益をつけられるのはすごく大きいのです。

しかも、投資したものがゼロになることはありません。たとえ、建物が古くなって解体することになったとしても土地は残るからです。こうした投資法は、日本がこれだけ金利が低いからできることだともいえます。せっかく皆さんは、そういう状況にある日本にいるわけなので、これは使ったほうが絶対いいと思います。

とはいえフルローンやオーバーローンなどは、最初のうちはあまりお勧めできません。返済比率が高くなってしまうからです。そのために安定範囲以内の返済比率のなかで、借入できるものは借りてやりましょうというのが、お金を増やすうえでは大事なのです。そこで、重要になるのが金融機関から「融資を引く」という作業です。「いくらの融資が得られるのか」「何年の返済で、どのくらいの金利になるのか」「一括返済したときの手数料はいくらなのか」といったことに加えて、「実際に申し込みをしてから融資可否の連絡で、何日くらいかかりそうか」というポイントが、不動産投資の成否を分けるからです。

では、こうしたポイントは、いつ把握しておけばいいのでしょうか。狙いたい物件が決まってからで間に合うのでしょうか。答えはノーです。狙いたい物件が決まってからでは遅いのです。物件を見つける前に、金融機関を訪ねなければいけません。そして、複数の金融機関のそれぞれの特徴を知っておくこと、顔なじみの担当者をつくっておくこと、先ほどお伝えした不動産投資の成否を分けるポイントに目星をつけておく必要があります。それにもかかわらず、これから不動産投資を始めようとするほとんどの人が、物件探しに躍起になって、金融機関のことは後回し、または不動産販売会社にお任せになっています。特に会社員は、平日の日中は仕事があるため、その傾向が顕著です。

ところが、常日頃から会社のお金と向き合っている中小企業の経営者の皆さんはいかがでしょう「融資を引く? そんなのいつもやっていることだ」と感じる人も少なくないのではないでしょうか。日中の空き時間に銀行に寄ったり、普段から付き合いのある地域に根ざした信用金庫の担当者、「今日は別の相談事があるのですが」と話をするのは、難しいことではありません。そのような皆さんですから、現金買いにこだわっていては、たいへんもったいないといえるのです。ちなみに普段から付き合いのある金融機関が、特別待遇をしてくれる場合もあります。できれば複数の金融機関を訪れるべきです。地方銀行や地元の信用金庫は、地域の事業者を応援するという理念を持っているので、お勧めです。

ポイント

・借入は計画的に行う、最初は無理のない範疇で行う

・借入は最初が肝心で一度物件を所有すればそれが新たな担保になる

・物件の選定を最優先事項と決めつけず、融資にも比重を割くのが成否の決め手

本業がどのような業種だと有利なのか?

どういった本業であると、銀行からの信用が高いかといえば、私の経験上、ものが動いている業種がよい感触を得られます。利益率が高い低いということよりも、実際にものを仕入れて売っている、販売しているということのほうが、信用が得やすいようです。たとえば物販業。実際に事務所があって、従業員がいて、取引相手がいて、ものが動いている。そういう目に見えるものがいいわけです。一方で、コンサルティング業のような職種は評価されにくいといえます。肩書だけではよくわからない、想像がつかない商売であったり、どこから収入を得ているのかよくわからないような業種は、銀行員から敬遠されるということです。またB to Cつまり個人消費者を相手にしているよりも、Bto Bつまり企業を相手に商売をしているほうが、変動要素が少ないとして安定していると見られます。そのほか本業が数年以内の若い会社である場合には、経営者の経歴もチェックされることがあります。一貫性のない経歴を持っていたりすると、審査は厳しくされます。

ポイント

・融資において有利な職種は物流を管理する職業

以上不動産投資における融資のノウハウの導入をお伝えいたしました。本記事もシリーズ化する予定ですので興味を持った方は是非本ファイナンシャルメディアに注視していただけると幸いです。