ワンルームマンション投資の入門記事であり、不動産投資を考えている方に向け必要な知識を紹介します。この記事では、不動産選びに失敗しないために間取りのタイプやどこにある物件が良いのかについて解説します。ぜひご一読ください。

投資用物件のさまざまなタイブ

ファミリータイプとワンルーム

マンションには、大きく分けてファミリータイプとワンルームタイプがあります。両者の違いは居住年数に表れるといわれます。実際に2LDKや3LDKなどファミリータイプの物件は、入居者の定着率が高い傾向にあります。

以下のグラフは賃貸住宅の平均居住[第23回賃貸住宅市場景況感調査]です。家族構成ごとのデータですが、学生や一般単身はワンルームタイプを借りるケースが多いでしょうし、一般ファミリーはファミリータィプを選択している可能性が高いでしょう。学生や一般単身の平均居住期間は2~4年が最も多いのに対して、一般ファミリーは4~6年が最も多くなっています。


一般ファミリーの場合には子どものいる世帯も多く、幼稚園や小学校に通うようになると地域とのつながりが深まり、引っ越しがしにくくなると考えられます。一方で単身者はファミリーと比較すると引っ越しがしやすい状態にあります。また、学生は大学を卒業すると同時に引っ越しをするケースが多いので、入居年数も短くなります。結果、ワンルームタイプよりもファミリータイプのほうが入居者の定着率が高くなると考えられます。

では空室リスクという点ではどうでしょうか。一般的にワンルームタイプよりもファミリータイプのほうがリスクは高いといわれています。ファミリータイプは入居年数が長いので安定した収益が狙える一方、いったん空室になってしまうと、その期間が長くなります。ファミリータイプにもワンルームタイプにも一長一短があるのです。

次に家賃面も考えてみましょう。ファミリータイプとワンルームタイプでは専有面積が異なるので、比較には1坪あたりの賃料単価を用います。専有面積は一般的にファミリータイプがワンルームタイプの3倍程度となります。

  • ファミリータイプ: 3LDKで専有面積は70mから80㎡が中心。
  • ワンルームタイプ:専有面積は18㎡から25㎡が中心。

専有面積が3倍だから家賃も3倍に設定できるかというと、一般的には難しいでしょう。また、ファミリータイプのマンションの場合、共用部の廊下やエントラン スを広くして豪華に見えるようにお金をかけているケースが多いのです。物件価格には共用部の費用も加算されていますから、投資利回りで考えると効率が悪いということになります。

狙うべきは東京と名古屋の物件

東京オリンピック·パラリンピックの開催効果で、最近は都心部の物件価格が高騰しています。「これらはビジネスパーソンには手が出しにくい」と、地方の物件を紹介する業者も増えてきました。地方の物件は東京よりも家賃は低くなり、その分、安く手に入るので利回りはそれほど変わらないことをアピールする業者もいます。入居率が100%であればそうかもしれませんが、空室リスクは東京よりも地方のほうが高くなります。

ワンルームマンションの場合、入居者は単身者がターゲットになります。単純に生涯結婚しない「おひとりさま」が増えていることもあると思いますが、人口の一極集中が進んでいることも大きく影響していることもあり、少子高齢化が進み、日本の人口が減っていくなかでも、東京の単身世帯数が増えることが予想されています。

長くなってきたので続きは「初めてでも困らない? 物件の選び方 #3」で解説していきます。

まとめ

本記事では投資物件の間取りのタイプについて解説していきました。ポイントは以下の通りです。

  • ファミリータイプはワンルームタイプより空室リスクが高い
  • 東京のほうが地方よりも空室リスクが低い

最後まで目を通していただきありがとうございました。