初めてでも困らない? 物件の選び方 #3

初めてでも困らない? 物件の選び方 #3

ワンルームマンション投資の入門記事であり、不動産投資を考えている方に向け必要な知識を紹介します。この記事では、不動産選びに失敗しないためにどこにある物件が良いのかについて解説します。ぜひご一読ください。

狙うべきは東京と名古屋の物件

前回は地方よりも東京の物件のほうが空室リスクが低くなることを説明しました。

もう一つ知っておきたいのは家賃収入に占める経費率です。東京に比べて地方の物件は家賃水準がどうしても低くなります。しかし、固定費としてかかる経費はあまり変わりません。地方の物件では経費の占める割合が大きくなり、実質的な利回りが下がります。このように考えると地方よりも東京の物件のほうが有利といえるでしょう。

ただし、東京23区において新築ワンルームマンションの入手は非常に困難な状況です。その大きな理由にワンルームマンションの開発規制があります。これは近隣とのトラブル防止やファミリー世帯向け住戸の供給などを目的とするもので、それぞれの区が条例等を設けています。そのおもな内容は、

  • 1戸あたりの最低専有面積を25㎡以上にする
  • 総戸数のうち一定割合をファミリータイプの住戸(専有面積40㎡以上など)にする

などがあります。この規制によって首都圏のワンルームマンションの供給戸数は、2007年には9210戸ありましたが2016年には7028戸にまで減少しました。新築物件は、それだけで入居希望者に人気があります。しかし、23区においては需要
に供給がまったく追いついていません。それゆえ東京2区内の新築ワンルームマンションは、まさに狙い目といえます。

東京23区と同等に狙い目といえるのが名古屋市内の物件です。

その理由は明確です。内閣府の2016年度県民経済計算によると、都道府県別県内総生産において名古屋市のある愛知県は東京都に次ぐ2位。さらに1人あたりの県民所得も東京都の次の2位となっており、日本第2の都市と言われている大阪府や人口約380万人の横浜市を有する神奈川県よりも上位なのです。総生産や所得が多いということは、それだけ豊かということです。豊かなエリアには人が集まります。愛知県においてその中心地は、言うまでもなく県庁所在地である名古屋市です。

しかもその豊かさは、今後も長期間継続する見込みです。その要因は複数考えられますが、おもなものとして次の二つが挙げられます。

  1. リニア中央新幹線の開業
    2027年に品川駅(東京都)から名古屋駅まで、そして2045年には名古屋駅から大阪駅までリニア中央新幹線が開業予定です。これにより名古屋から2時間圏の人口が全国の約5割を占め、全国最大の交流圏(スーパー.メガリージョン)が形成されました。
  2. アジアNO.1航空宇宙産業クラスター形成特区の指定
    航空宇宙産業は、今後確実に成長する分野です。もともと名古屋市を含む東海地方は、
    日本の航空機部品生産の7割以上、航空機·部品生産額では約5割を占める国内最大の航空宇宙産業地域です。

そのうえで愛知県と岐阜県はアジアNo.1航空宇宙産業クラスター形成特区の指定を国から受けています。この指定によって同地域は、規制の特例措置や税制·財政·金融上の支援措置などがパッケージ化して実施され、アメリカのシアトル市やフランスのトゥールーズ市と並ぶ航空宇宙産業の一大集積地となる見込みです。この指定対象地域には、名古屋空港周辺地区、名古屋大学周辺地区、川崎工業株式会社名古屋第一·第二工場地区などが含まれています。

リニア中央新幹線においても、アジアN0.1航空宇宙産業クラスター形成特区の指定においても民間企業のように 業績が悪化すればすぐに撤退,といったことはあり得ません。したがって、名古屋市は今後少なくとも数十年は発展し続けると見て間違いないでしょう。

まとめ

本記事では投資物件はどこにあるものがよいかについて解説していきました。ポイントは以下の通りです。

  • 東京・名古屋はしばらく安定
  • 現在、新築マンションの需要が非常に高い

最後まで目を通していただきありがとうございました。

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