不動産投資の収益増大レクチャー#1

不動産投資の収益増大レクチャー#1

今回は不動産投資における収益性を上げるために必要不可欠な知識を共有していこうと思います。初心者の方に限って不動産投資は物件を購入して後は放置する楽な不労所得と考えがちです。むしろ不動産投資は初動に失敗したとしてもその後リカバリーが効くほど後々の運用が鍵となってきます。本記事のシリーズを是非一読していただいて理解を深めていただけたら幸いです。

不動産投資における経費の考え方

「不動産投資を成功させる鍵は経費だ」と言う人がいます。私もその意見には賛成です。最も重要なファクターの一つだと思います。ただ、先にお伝えしておくと、経費のための不動産投資になってはいけません。あくまで毎月お金を手元に残すため(インカムゲイン)と、不動産という資産を持ち売却時に収益をあげるため(キャピタルゲイン)に、不動産投資を行っているわけですから、経費によってお金が出ていってしまったら意味がありません。

そのうえで、経費を賢く利用しないと、税金ばかりが膨らんでいき、損をしてしまいます。不動産投資は、ほかの投資法、つまり株式投資やFX、仮想通貨などと異なり、実態をともなうため、さまざまな費用を経費として扱うことができます。この経費を個人の確定申告の際に、本業からの報酬(給与所得)や家賃収入から引くことができます。その分、税金の基準となる所得を抑えることができます。資産管理法人を設立する場合には、法人が物件を所有する場合と、個人が所有して個人が法人に管理運営を委託する場合があります。

前者は、資産管理法人をつくり、そこで去人が不動産を所有し、その運用益のなかからあなた個人(もしくはパートナーや両親など)に給与として支払うパターンで、この場合の不動産に関する経費は、法人としての決算処理で行うのが一般的です。また、個人への給与を経費扱いにすることができます。

後者は、個人で所有する不動産の管理を自分でつくった法人に任せるというパターンもあります。任せるといっても、その範囲は様々です。例えば個人所有の物件を一括で貸してその賃貸料として個人が受け取る(入居者からの賃貸料は法人に入る)という方法と、管理だけを任せその費用を個人から法人に渡す方法があります。では、具体的にどのような経費があるのか、見ていきましょう。

「管理費や修繕積立金、賃貸管理費用」

区分マンションなどでよくあるマンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金などは経費となります。一棟ものの場合、建物のさまざまな管理のほか、家賃回収などの業務も管理を業者に依頼したり、自身の資産管理法人に委託するのが一般的です。こうした管理委託料は経費となります。

「賃借人退去時に行う原状回復(リフォーム)費用」

入居者が退去した場合、室内清掃をしたり、壁紙や障子、畳を張り替えたり、破損·劣化した箇所の交換やメンテナンスが必要で、その費用は経費となります。

「借入の利子分」

ローン返済額のうち、利息にあたる部分は経費となります。

「火災保険や地震保険の保険料」

購入時などに支払う損害保険料は経費となります。括で支払っている場合でも、1年間に経費とできるのは1年分に相当する保険料となります。

「固定資産税」

固都税と呼ばれる、固定資産税と都市計画税も経費になります。減免制度もありますが、課税標準額の17%です。経費にできる税金は、このほか不動産取得税や収入印紙代なども経費になりますが、一方で、当然ですが住民税や所得税などは経費になりません。

[減価償却費」

建物、建物付随設備などの減価償却資産に関する減価償却費用は経費となります。最も大きいのが建物に対するもので、建物価格を耐用年数で割った額が毎年経費として計上できます。築5年のRC一棟(建物の取得費が5000万円)の場合、耐用年数= (法定耐用年数-築年数) + 築年数x0.2で計算するので、償却年数は7年となります。平成9年以後の取得となるので、現在の定額法を用いた耐用年数7年の償却率は0.038となります(国税庁のウェブサイトで確認できます)ので、年間償却費は190万円となります。

「税理士の費用」

煩雑な決算や確定申告については、税理士に依頼するのが賢明です。本業がある場合、すでにお付き合いのある人も多いと思いますので、利用しやすいでしょう。これも経費となります。

「建物の設備修理等に要した費用」

一棟ものの場合、建物全体の補修やメンテナンス、共有部分の改装などは自身で行います。その費用も経費となります。ただし、建物を修復する、原状を回復するだけでなく、資産を増大させるような修繕の場合(たとえば床暖房の新規設置など)は、減価償却としての計上となります。

「その他」

物件取得のための交通費、通信費や不動産投資に関する知識を蓄積するた、の新聞·図書費、賃貸業を行ううえで業務を依頼している相手との接待交際費、物件の撮影に必要なカメラ、物件の検索に必要なパソコンといった消耗品費(私用する場合は、按分にする。たとえば業務用と私用で使用頻度が半々だったら、購入額の半分を経費にする)なども経費となります。

 

キーポイント

・すべての言葉は理解しておくこと

・不動産投資を成功せさえるにはそれなりの知識が必要

 

以上不動産投資における経費の考え方及び必要な知識を箇条書きにしてご紹介致しました。これらの知識は不動産投資をする上で必ず付き纏うものでこれらの話を抜きに不動産投資も語れませんし実際自分が融資を受ける際に丸腰で負け戦に挑むようなものです。また他にも重要なメソッドや知識はあるので自ら進んで学習をこまめに進めることを推奨致します。

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