不動産投資の収益増大レクチャー#3

不動産投資の収益増大レクチャー#3

前回に引き続いて不動産投資における収益増大メソッドをお伝えしていきたいと思います。不動産投資において資産管理及びその運用は投資行為と同等と言われるほど重要になってくる為詳しく知らないまま投資を続け結果的に損に繋がるケースが散見されております。本記事に目を通してくださった方にはそんな苦渋を味っては欲しくはないという思いから本記事を執筆することにしました。是非一読ください。

資産管理法人をつくると、どのようなメリットがあるのか②

ほかにも、資産管理法人を設立するメリットはあります。まず給与のコントロールができることです。資産管理会社の給与をパートナーや両親に振り分けることで、税金をうまく軽減することが可能になります。

たとえば自分の給料は、本業のほうで800万円をもらっていたとします。それに資産管理法人からの給与として800万円を加えたら、1600万円の給与になってしまい、税金を相当負担することになります。それならば、資産管理法人の給与は200万円を自分に、パートナーには600万円を振り分ければ、トータルの税金は少なくなります。もちろんその給与は、法人の経費となります。本業をお持ちの場合、わざわざ別の法人をつくらなくとも、すでに経営している会社でやればいいのではないかと思います。

しかし、融資の鍵をにぎる金融機関は、本業と不動産業の事業をまぜることを嫌います。本業は本業、不動産業は資産管理法人と分けたほうが信用されやすい傾向にあります。なぜかといえば、不動産投資は別のあまたある業種に比べて、借入金の割合が大きいからです。決算書のバランスが崩れて、本業のほうの実態が見えにくくなるということですまた、本業のほうでパートナーや家族に対して、給与を多く支払うというのは、従業員のモチベーションを下げてしまう可能性も否定できません。その意味でも、資産管理法人なら、気を使う必要がないので両親、義理の両親、子どもなど、複数人に給与を分散できる可能性があります。

さらにお勧めなのが、経営セーフティ共済(中小企業倒産防止共済制度)です。1年以上事業を継続している中小企業であれば、月額5000〜20万円を、積み立てることができ、積立総額は最大で800万円まで認められています。この掛け金もすべて損金扱いにできます(最大、年間240万円まで経費扱いできるということ)。なお、この資産管理法人は、人によってはあえて赤字にする(戦略的に赤字経営をする)という人もいるかもしれませんが、本業の足を引っ張らないためにも、黒字にしておくべきでしょう。

POINT①

・節税の為の給与の分配が行いやすくなる

・積立や資産管理法人をあえて赤字にするなど場面に応じた柔軟な手段を取ることが可能

相続はどうするか?

資産形成をしていくモチベーションとして、子どもに資産を残してあげたいという思いを持っている方もいると思います。では、不動産投資で築いた資産を、どのように子どもに相続すればよいかは、いろいろな対策方法があるので、ある程度の規模になるようなら前もって考えておくのもよいでしょう。

節税目的の不動産投資はダメ

ここまでお金にまつわる話、すなわち経費や税金といったことに関する事柄を説明してきましたが、これらは利益をあげるための手段であって、目的ではありませんすなわち節税が目的の不動産投資になってしまっては、いけないということです。気をつけなければならない、不動産販売会社は金融機関の担当者のなかには、「節税対策になりますから」と騒いてくる人がいることです。そういう甘い言葉で、キャッシュフローがマイナスの物件すら勧めてくる人もいます。それこそ本当にお金が余って困っているというような人ならば、それでもいいのかもしれませんが、本記事はそういった方を対象としていません。

ただ、そういった方にも有益な情報であることは間違い無いので是非他の記事なども目を通していただけると幸いです。また、経費を使うために建物のメンテナンスをするという人もいるでしょう。本当に必要ならばやるべきですが、今はお金があるからという理由ではなく、費用対効果を考えて行いましょう。たとえば部屋のグレードを上げることで、かけたお金以上に家賃が上がるのだったらいいのですが、そうでなければ最小限のことをしておけばいいのです。最小限とは、不潔にしないとか、壊れていないとかそういうレベルの話です。やはり、ある程度余裕を持った資金繰りをしておかないと、突発的な支出に対応できなくなる可能性もあります。無駄な支出は避けなければ、長い目で見た不動産経営はうまくいきません。

減価償却をうまく利用する

ひとつの考え方としては、5棟、6棟と所有物件が増えてきて、利益が大きくなってきたら、古くて高利回りの物件を所有することがいいかもしれません。古い物件は減価償却期間が短いので、減価償却費を多くできるからです。その場合、とりたい減価償却費が年間200万円で償却期間を4年ほどにしたいなら、建物価格は800万以上の物件を購入すればよいでしょう。

POINT②

・節税が目的になると当然本末転倒なので投資との塩梅が大切

・余剰資産は計画的に使うことに意識を向けましょう

・減価償却を加味した不動産投資に心がける

以上が不動産投資における収益増大メソッドの全てになります。今後は不動産投資におけるリスクマネジメントについてお伝えしていくつもりですので本記事に興味を持った方は是非来週の土曜日の更新を心待ちにしていただけると幸いです。リスクマネジメントは一般的な投資においても重要な役割を果たしてくれる上、収益を左右する一番の要因と言っても過言ではありません。皆様のリスクマネジメントスキルを今一度見直すいい機会になるのでは無いでしょうか。

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