この記事では優良物件を見分ける方法を解説します。ぜひご一読ください。
WEBで拾える情報の信ぴょう性
インターネット環境が整っている現在、不動産投資に関する情報収集も簡単にできるようになっています。投資用不動産を販売している会社のサイトでは実際に販売中の物件の詳細をチェックできますし、希望利回りなどの条件を設定して、それに合う物件を検索することもできます。
投資用不動産の情報を提供しているサイトには大きく分けて2種類があります。
- 売主として情報を掲載している会社
メリット：情報が早い、正確
デメリット：物件の情報が自社販売物件に限られる
- 仲介会社として情報を掲載している会社
メリット：物件数が豊富
デメリット：売主が提供するサイトよりも遅くなるケースがある
それぞれに特徴がありますので、上手に使い分けるのがよいでしょう。
売主として情報を掲載している会社の場合
自社で販売する物件がいち早く掲載されていますので、最新の情報をチェックできます。また、情報元が自社内ですので内容も正確です。内容に誤りがあれば会社の信用に関わりますから、誤りがないように細心の注意が払われています。しかし、販売中の物件は限られるので、同じような条件の物件を比較検討することは難しい場合もあります。
仲介会社として情報を掲載している会社
地域や物件のタイプ、価格帯などさまざまな物件をチェックできます。条件を決めて希望に合う複数の物件を横並びで比較することもできます。しかし、仲介会社は売主から情報を得てサイトで紹介していますので、掲載されるまでにはある
程度のタイムラグがあります。
これらの特徴を理解したうえで両者を使い分けながら、不動産の相場観をつかみ、投資する物件を絞り込んでいくといいでしょう。
不動産会社から聞き出すべき情報
投資する物件がある程度絞り込めたら、売主や仲介している販売会社からより詳しい情報を収集することになります。優良物件を見分けるために、不動産会社に確認しておくべき事項は、主に次の四つです。
- 立地
- 仕様
- セキュリティ
- 管理体制
立地・仕様
立地や仕様は基本事項ではありますが、周辺に商店街、コンビニ等があるかどうか、といった地域の情報も聞き出すようにしましょう。自分自身で物件の下見をするという人は多くはないため、不動産会社からの情報を頼りに、物件の具体的なイメージを膨らませることになります。
セキュリティ
物件の人気はセキュリティに大きく左右されます。オートロック、テレビモニター付きインターフォン、監視カメラの有無のほか、2時間管理かどうかなどは、入居率にも関係する重要なポイントですが、意外に見落としがちなため注意しましょう。
管理体制
管理体制は「親身になってくれるところかどうか」で判断しましょう。社内に営業がおらず賃貸管理だけをする会社では、オーナーの気持ちは分からないものです。また、一部ではありますが、家賃を上げる交渉をしてくれたり、社員全員で物件の掃除をしてくれたりするような熱心な会社もあります。希望に近い物件が見つかったら、販売資料を取り寄せ、詳しい情報を確認しましょう。
表面利回り·実質利回りとは
販売資料が届いたら、自分で利回りを計算しましょう。不動産の利回りには2種類あります。
- 表面利回り = 年間の家賃収入÷購入価格
- 実質利回り = (年間の家賃収入ー運営コスト)÷購入価格
表面利回りには管理費などの経費が加味されていません。そこで、経費を差し引いたあとの手取り家賃で利回りを計算したものを実質利回りといいます。
周辺情報の調査
利回りに納得できたら、物件の周辺情報をチェックしてみましょう。
まずは、グーグルマップを利用します。住所を入力して物件の所在地を確認したら、最寄り駅までの時間を計算します。グーグルマップでルート検索をすると、徒歩でどのくらいの時間がかかるかが分かります。物件周辺の状況はストリートビューを利用します。
物件の近くに騒音がありそうな工場があったり、墓地などがあったりすると、入居者が敬遠する可能性があります。周辺に問題がなければ、実際に現地を訪れてみます。入居者がいない物件であれば中を確認することもできますが、入居中の場合には外観をしっかりと確認します。
現地では書類には表れない状況を確認できます。たとえば、同じ築年数でも管理のしっかりとした物件とそうでない物件では、外観に大きな差が出ます。外観が古ぼけていれば、入居者も敬遠するでしょうから空室率に影響を及ぼします。入居者がいない物件であれば、仲介会社に連絡をして内観をチェックします。その際、リフォームの状況を確認し、リフォームされていないようであれば、無料でリフォームをしてもらえるのか、または、リフォーム代相当分を値引きしてもらえるのかを交渉していきます。
以上が優良物件の見分け方でした。最後まで読んでいただきありがとうございました。