ワンルームマンション投資の入門記事であり、不動産投資を考えている方に向け必要な知識を紹介します。この記事では物件購入の手順 について解説します。ぜひご一読ください。
物件購入の流れ
検索サイトから買い付け申し込みを
初めての不動産投資の場合、物件の良し悪しはなかなか判断ができないでしょう。しかし、心配はいりません。たくさんの情報を集め、多くの物件の資料を見ているうちに自然と物件を見る目が養われていくはずです。まずは、できるだけ多くの物件情報に触れてみることを心がけてください。物件については検索サイトで、また不動産会社からできる限り情報を集めましょう。有望な物件が見つかった場合には「買い付け申し込み」を行います。このとき「買付証明書」を提出し、売主と合意ができれば、契約に進みます。
「売買契約書」のチェックポイント
契約時に交わされる書類には重要事項説明書と売買契約書があります。この二つの許類にはほぼ同じ項目が記載されていますが、重要事項説明書は売買契約書の内容をより詳しく解説したものと考えるとよいでしょう。ここでは主なチェックポイントについて紹介します。
- 土地や建物に直接関係する事項
- 都市計画法、土地区画整理法に関する事項
- 建築基準法による事項
- 敷地と道路、私道負担の有無に関する事項
土地や建物に直接関係する事項
土地や建物に関する権利関係が記載され、その契約によって「所有権」「地上権」「賃借権」を持つことになります。土地や建物の権利が「所有権」になっていることを確認しましょう。「地上権」や「賃借権」の場合、「所有権」と比較すると権利上、大きな差があります。なかには「地上権」や「賃借権」であるにもかかわらず、買主に「所有権」だと勘違いさせるような販売をするケースもあります。権利の種類は必ずチェックしましょう。
都市計画法、土地区画整理法に関する事項
都市計画法や土地区画整理法によって、法的な制限がある場合があります。たとえば、「区域·区分」が「市街化調整区域」になっている場合には、現在建物が建っている土地でも建て替えができない場合があります。また、購入する不動産の土地が都市計画道路にかかっている場合にも注意が必要です。将来、道路の設置のために立ち退きを迫られることがあります。
建築基準法による事項
建築基準法では、土地の用途地域を定めています。その種類によっては建物を建築するときに制限を受けることがあります。また、建築基準法で定められた建ぺい率や容積率が守られているかについても確認し、範期内でない場合は違法建築となり、融資を受けられない可能性があります。
建築当時は建築基準法の範囲内であったにもかかわらず、その後の法改正で範囲外になる物件もあります。これを「現況不適格」といいますが、建て替えの際には、現在と同じ大きさの建物を建てることができません。
敷地と道路、私道負担の有無に関する事項
敷地に面した道路の種類、幅員、接道幅などが記載されています。たとえば、接道幅は「敷地が幅4メートルの道路に2メートル以上接していない」場合には、建物を建て替えることができません。
道路の種類は大きく分けて「公道」と「私道」があります。公道であれば問題ありませんが、私道の場合には建て替えができないこともあります。ただ、私道でも「位的指定道路」や「42条2項道路」と記載してある場合には、公道と同等となり建て替えが可能です。また、「私道」という道路の種類があり、私有地であっても道路として提供する必要がある土地を意味します。私道は単独で所有している場合もありますが、複数の権利者が共有している場合もあります。その場合、権利関係がややこしくなりがちです。また、私道部分の維持管理費が必要だったり、使用料が必要になる場合もあります。
本記事のまとめ
- 不動産会社の検索サイトで経験を積もう
- 買い付け時には重要事項説明書と売買契約書を提出する必要がある