不動産投資対象としての一棟ものと区分所有の違い〜メリット・デメリット〜

不動産投資対象としての一棟ものと区分所有の違い〜メリット・デメリット〜

投資対象として一棟もののマンション・アパートと区分所有のマンションを比較していきます。それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

投資対象としての一棟ものマンション·アパートのメリット·デメリットには、以下のものがあります。

メリット

利回りが高い

規模の大きさ等から収益効率がよく、運営コストの割合も低くなるため、利回りが高くなる傾向にあり一棟ものマンション·アパートはます。空室リスクをコントロールしやすい……ひとつや2つ空室が発生しても、他の部屋からの賃料収入があるため、空室リスクをコントロールしやすいのです。

運営の自由度が高い

単独所有であるため、物件の運営の自由度が高くなります。利用目的なども法令に反しない限り、需要に応じて自由に変更できますし(たとえば事務所や店舗としての利用を可能にするなど)、建物の修繕計画やその実施なども自分一人で決定できます。

デメリット

価格が高い

当たり前ですが、一棟ものマンション·アパートは区分所有マンションや戸建に比べて価格がかなり高くなります。そのため投資をする人の現状の資産規模に比して投資額が大きくなりすぎる傾向にあります。

リスクが大きい

価格が高いため、リスクは必然的に大きくなります。金融機関からの融資を利用して購入する場合にはなおさらです。投資対象が集中する分、災害発生時などにはリスクにもレバレッジがかかることになります。一度のリスク発生で経済的に破綻することもありうることを絶対に知っておくべきです。

管理が大変

建物の規模が大きく、入居者が増える分、管理は確実に大変になります。管理会社に管理を委託することによって負担はかなり軽くなりますが、様々な意思決定まで丸投げできるわけではありません。気苦労が絶えないことは覚悟しておく必要があります。

投資対象としての区分所有マンションのメリット.デメリットとしては、以下のようなものがあります。

メリット

価格が安い

一棟ものマンション·アパートに比べれば価格はかなり安くなります。築年数の古いワンルームマンションなら、300万円程度で購入できる物件も数多く存在します。

リスクが小さい

価格が安いため、その分、リスクは当然、小さくなります。また、一棟ものに比べれば買い増しすることも容易であり、地域や間取りタイプの違うマンションを複数戸、購入することにょって、リスク分散を図ることもできます。

管理がラク

区分所有マンションの場合、建物全体の管理·運営は、原則として管理組合が業務を委託した管理会社が行なうことになるので、管理に関する手間はほとんどかかりません。

売却しやすい

価格が安く、購入者にとって購入の決断がしやすいため、売却に必要な時間はかなり短くなります。

デメリット

利回りが低い

一棟ものマンション·アパートに比べれば利回りは低くなります。区分所有マンションの場合、毎月、管理費や修糖積立金を負担する必要があるためです。ただし、修繕積立金の負担については、その分、大規模修繕を実際に行なう際には費用負担がなかったり、あっても小さくなったりするわけですから、修繕費を自分でプールする必要がなくなり、運営上むしろ都合がよいと考えることもできます。

運営の自由度が低い

区分所有マンションの場合、その使用方法等について管理規約でルールが定められているので、運営に関する自由度は低くなります。たとえば、ペットの室内飼育や事務所としての使用などが管理規約で禁止されていれば、所有者が個人レベルで勝手に許可することはできません。

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