不動産投資対象としての戸建物件と事業用物件

不動産投資対象としての戸建物件と事業用物件

投資対象としての戸建のメリット·デメリットとしては、以下のようなものがあります。

メリット

価格が安い

一棟ものマンション·アパートに比べれば価格はかなり安くなります。築年数が古い小さな戸建であれば、400万~500万円程度で購入できる物件も数多くあります。

売却しやすい

価格が安いため、売却はしゃすいといえます。売却時に入居者がいない場合には、その時点での需要に応じて、自己居住用物件として売却できる点も強みといえます。

運営の自由度が高い

区分所有マンションと違って、法令に反しない限り、どのような利用目的でも賃貸できます。たとえば、古い町家を店舗賃貸物件としての需要を見込んで投資対象とするようなことはよくあります。

利回りが高い

古い戸建の場合、建物の減価償却が進んでおり、ほぼ土地価格で購入できるため、利第6ページ認識テキスト回りが高くなりやすいといえます。土地が狭く、入価格が非常に安い場合、利回りが0%程度になることもあります。

デメリット

管理に手間がかかる

築年数が古い戸建の場合、故障個所が発生しやすく、管理に手間がかかります。とくに空き家になっていた期間が長い物件はその傾向が強いので、よほど価格が安いなどといった事情がない限り、購入は避けたほうが無難でしょう。

運用期間が短くなることがある

築年数が古い戸建だと、建物の状況によっては運用できる期間が短くなることがあります。購入価格がほぼ土地価格であれば、それほど損失が大きくなることはないでしょうが、トータルで赤字になることもありえます。

売却が困難

戸建の中でも「1二戸」」「三戸l」等の連棟物件は価格がさらに安くなる分、保有期期売却が困難中の利回りは高くなりますが、売却が困難になることがあります。

不動産投資の対象としては、マンションや戸建等の居住用物件の他に、店舗や事務所等の事業用物件があります。ここでは、居住用物件と比較した事業用物件のメリットとデメリットを説明しておきましょう。

メリット

利回りが高い

事業用物件は居住用物件に比べて賃料水準が高く、利回りが高くなる傾向にあります。とくに大都市圏の都心部では、その傾向が強くなりがす。

デメリット

空室リスクが高い

事業用物件の場合、ビジネス的に採算が合わなければ、借りてすぐに退去するということもあるなど、空室リスクは高くなります。とくに店舗の場合、3ヵ月から半年程度で退去するというようなことも珍しくはありません。また、いったん空室になると、次の借主が決まるまでの期間が長くなる傾向にあります。景気が悪いときにはなおさら、空室期間が長くなりがちです。

賃料の振れ幅が大きい

事業用物件は居住用物件に比べて景気の良し悪しによる需要の振れ幅が大きく、それに連動して賃料の振れ幅も大きくなります。そのため、景気が悪いときに退去があると、次の借主の募集時には賃料を大幅に下げなければならないこともあります。

管理の手間がかかる

事業用物件の場合、居住用物件に比べて利用のされ方もハードになるため故障個所が発生しやすく、また不特定多数の人が出入りすることから、どうしてもいろいろなトラブルが起こりがちです。そのため、管理の手間は必然的に多くなります。

融資が利用しにくい

事業用物件は賃料の振れ幅が大きく、収益についての予測がしにくいため、金融機関から融資対象として敬遠される傾向にあります。まったく融資が受けられないわけではありませんが、かなり自己資金を持っていないと購入は難しいと思います。

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