はじめに
ワンルームマンション投資の入門記事であり、不動産投資を考えている方に向け必要な知識を紹介します。
今回は資金調達編ということで、
- ローンの種類
- 頭金とは
- ローンを借りるとき、家賃がさがらなければ価値も落ちない
- ローンを貸す投資家の属性
- 銀行が最良とは限らない
- ローンの申し込み手順
という項目の中から ローンの種類 と 頭金とは について書いていきます。ぜひご一読ください。
ローンの種類
初めて不動産投資をする場合には、ローンを利用することに抵抗を感じる人がいるかもしれません。ローンといえば、“借金,というイメージが強く、不動産投資の場合にはその額もある程度の高額です。もちろん、現金で購入すればリスクを減らすことができ安心ですが、2000万、3000万というお金をすぐに用意できる人は少ないでしょう。
また、ローンを利用することが生命保険代わりになったり節税効果が得られるなど、他の金融商品にはないメリットもあります。ローンをただ怖がるのではなく、返済プランをしっかりと立てたうえで、賢く活用することが得策です。
金融機関はそれぞれ不動産投資用ローンの条件を設定していますが、これはあくまでも目安と考えてください。実際に交渉をしてみると、柔軟に対応してくれる金融機関も多く、不動産会社の提携ローンを利用すれば、条件が優遇されるケースもあります。
一般的な金融機関の融資条件を把握したうえで、不動産会社に提携ローンがないか聞いてみるといいでしょう。提携ローンを持っているということは、それだけ金融機関からの信頼が厚いという証しでもあります。
融資金利は通常の住宅ローンよりも高めですが、金利が高いときと比較すれば、低金利が続く今は有利です。また、年収が高い、公務員や医師である、優良企業に勤めているなど、返済が滞る心配の少ない人には、金融機関も積極的に貸し出したいと思っているものです。
頭金とは
不動産投資においてローンを利用する際、多くの評論家は「頭金はできる限り多く入れたほうがいいですよ」と言っています。そのほうがキャッシュフローがよりプラスになるからです。
しかし、それはすべての人に当てはまることではありません。
たとえば、より大きな保険効果を得たい人は、頭金が少ないほどメリットがあります。ローン利用による不動産投資は、生命保険代わりにもなります。そしてその保険効果は、ローン残高が多ければ多いほど高いと言えます。
また、物件価格2760万円の物件をローンを利用して購入し、その直後にオーナーが亡くなったとします。その際、頭金ゼロなら持ち出しゼロで家族に2760万円の資産を残すことができます。これに対して頭金1000万円なら、その分を差し引いて実質1760万円の資産しか残せません。
一方で頭金を多く入れたほうがメリットのある人もいます。それは比較的預貯金の多い人です。現在(2020年11月)の定期預金の金利は0.02%前後です。仮に400万円預けていたとしても年間800円しか利息がつきません。ところがそのお金を不動産投資の頭金に回せば、定期預金をはるかに上回る利息を手にすることができます。
一例として私の会社の物件を購入した場合でシミュレーションしてみましょう。
物件概要
- 販売価格 :2760万円
- 家賃収入 :9万6000円
- 管理費·修繕積立金 :1万200円
- ローン返済期間 :6年
- 金利 :2%
頭金600万円の場合
月々の収支
(9万6000円 〔家賃収入〕- 14800円〔代行手数料〕) – (1万200円〔管理費・修繕積立金〕 +7万1552円〔ローン返済額〕)=9448円
利息
((9448円 月々の収支〕 ×12カ月) – 80000円 〔固定資産税〕) +(600万円 〔頭金〕+90万円 諸費用〕) = 0.4%
定期預金の金利は0.02%前後ですから、現金は不動産投資に回したほうが圧倒的に増やすことかできます。
このように最適な頭金の金額は人それぞれです。盲目的に「多いほうがいい」とは考えずに、パートナーとなる不動産会社と相談しながら決めましょう。
次回は”物件投資を始めたい方へ ローンで資金調達しよう #2”です。
最後までお読みいただきありがとうございました。