はじめに

ワンルームマンション投資の入門記事であり、不動産投資を考えている方に向け必要な知識を紹介します。
今回は資金調達編ということで、

  • ローンの種類
  • 頭金とは
  • ローンを借りるとき、家賃がさがらなければ価値も落ちない
  • ローンを貸す投資家の属性
  • 銀行が最良とは限らない
  • ローンの申し込み手順

という項目の中から ローンを借りるとき、家賃がさがらなければ価値も落ちない・ローンを貸す投資家の属性・銀行が最良とは限らない・ローンの申し込み手順について書いていきます。ぜひご一読ください。

ローンを借りるとき、家賃がさがらなければ価値も落ちない

金融機関によって融資の可否に差が出る理由の一つに物件評価方法の差があります。バブル期には「積算評価」と「収益還元法」のほか、「取引事例比較法」という評価方法が採られていました。「取引事例比較法」とは、実際に行われた取引を価格判定の基準とされ以下のように定義されています。

「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」

「近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である」

現在は収益還元法が用いられることがほとんどですから、家賃が下がらない限り、評価が下がりづらいといえます。

投資家の属性とは

融資の可否、融資額は物件の条件だけで決まるわけではありません。投資家の個人属性によっても大きく変わります。

金融機関が投資家のどこを見ているのかを一言でいえば、その人物の信頼性です。といっても抽象的になってしまうので、具体的な判断材料を紹介していきましょう。

まず、一つ目の判断ポイントは年収です。多くの場合、

過去3年程度の年収を参考に返済能力が判断されます。年収を証明する書類として、源泉徴収票、確定申告書などを金融機関に提出します。

もちろん、年収が高いほうが良い評価を得られますが、加えて納税額が高い人、また、右肩上がりで年収が増えている人も高い評価が得られます。

自営業の場合には、サラリーマンと違って、さまざまな節税の手段があるため、納税額を減らすためにできるだけ経費を計上し、赤字にしている場合もあります。しかし、融資の判断において納税額がゼロであることはマイナス要素です。不動産投資で融資を受けるなら、3年以上はしっかりと納税しておくのも評価を上げるポイントになります。

二つ目の判断ポイントは勤務先です。評価が高いのは公務員や一部上場企業の社員、あるいは医師などの職業です。高い収入が期待できるというよりも、安定的な収入が得られるという点が高い評価につながります。

また、勤務年数もチェックの対象となります。安定した収入が期待できる会社に勤めていても、辞めてしまえば収入は途絶えてしまいます。転職を繰り返して勤続年数が短い人は、再び転職をする可能性があると判断されます。よって、転職したばかりの人が融資を受けるのは困難でしょう。

銀行が最良とは限らない

ノンバンクでも不動産投資向けのローンを扱っています。ノンバンクとは、融資を専門に行っている金融機関です。銀行のように預金は扱っていません。

ノンバンクにはさまざまあり、クレジットカード会社、信販会社、住宅金融専門会社、リース会社、消費者金融も含まれます。

特徴は銀行と比較し、審査が緩やか、かつ迅速ということです。年収や担保評価などから銀行融資では希望の金額が借りられない場合でも、ノンバンクであれば受けられる可能性があります。また、銀行よりノンバンクのほうが金利が低く、メリットが大きい場合もあります。

ローンの申し込み手順

実際のローンの申し込みは、不動産の売買契約後に行います。審査が通らないと、それまでの手続きがムダになってしまうので、前述のような事前相談が欠かせないのです。ローンは自分で探したほうがいいという声もありますが、個人で融資を受けることはほとんど無理に近いと言っていいでしょう。

不動産会社の提携ローンであれば手続きも簡単で、個人より有利な条件で融資を受けることができます。ローンの申し込みの際に必要な書類は金融機関によって異なりますが、おおよそ次のような書類が必要になります。

不動産会社が用意するもの

  • 登記簿騰本
  • 地積測量図
  • 公図
  • 固定資産税評価額が分かる書類

自信で用意するもの

  • 身分証(顔写真付き身分証明書,健康保険証)
  • サラリーマンの場合は直近の源泉徴収票
  • 自営業の場合は過去3期分の決算書または確定申告書
  • 公的収入証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票

これらを金融機関に提出すると審査が行われます。

審査に通ると、金融機関との間でローン契約を結びます。購入時には物件の購入代金以外にも融資事務手数料、抵当権設定登記費用、火災保険料、管理組合費、固定資産税精算金などの諸費用がかかります。中古物件の場合、仲介手数料もかかる場合があります。諸費用は、物件価格のおおよそ3~5%程度と考えておくといいでしょう。契約が終了すると、金融機関から不動産会社に直接資金が振り込まれることになります。これで物件の引き渡しを受けることができます。

資金調達編は以上です。最後までお読みいただきありがとうございました。