経営者のための不動産投資入門#2

経営者のための不動産投資入門#2

今回は前回に引き続いて経営者のための不動産投資入門を解説していきます。特に物件の選定において基礎中の基礎なりますがとても重要な事柄ですので不動産投資をされた方は復習として初めての方はここで学んだことは普遍的な知識として一生役に立つものなのでこれを機に理解しましょう。

新築よりも中古

新築物件か、中古物件かということで迷う人も多いでしょう。前提として、新築であろうと、中古であろうと、最も大事なことは利回りが高いことです。ですから、物件価格が相対的に安くなる中古物件のほうが、有利だということがいえます(最近では新築も利回りが上がってきていますが)。

では、逆に新築物件はどのようなメリットがあるのでしょうか。皆さんは経営者ですので、減価償却という考え方には慣れていると思います。この減価償却は、不動産投資にも使えます。新築物件の場合、法定耐用年数が木造は22年、重量鉄骨は34年、RC造は47年と決められており、これらの数字で建物価格を割れば、毎年の減価償却費用が計算できます築浅の物件であるほど、残された減価償却期間が長いですので、実際には出ていかない経費として長期わたって計上できることになります。

ただし、別の見方をすると、長期間で償却するので、毎年の計上金額は少なくなるともいえます。さらに、新築物件は設備が新品ですので、修繕リスクが低いといえます。経験上、新築物件は、実需用の物件と同様に、新築プレミアムが加算されていることが多く、割高である可能性が否定できません。過去に取引実績があり、完全に信頼できる不動産販売会社があるならば、新築物件もよいでしょう。

しかし、「今回が一棟目」という皆さんは、おそらくまだ不動産販売会社とそこまでの信頼関係を築けていないはずです。「新築のほうがお客さんもすぐにつきますし、家賃も高く設定できますよ」と言われると、もっともらしく聞こえます。もちろん、販売会社がそのように言う理由も嘘ではありません。新築のほうが部屋を借りる人は気持ちがいいし、人気があるのは間違いないでしょう。

キーポイント①

・信頼できる不動産会社が仲介に立ってくれる場合中古より新築を選択

・一部屋より一棟

それでも一度立ち止まって、借りる人の気持になって考えてみてください。同じようなグレードの部屋があったとき、新築物件かどうかは本当に重要でしょうか。それより家賃のほうが気になりませんか?個人差があるので一概にはいえませんが、家賃のほうが大事だと言う人は、思いのほか多いものです。実際、入居者が入りやすいといっても、そこまで格段に変わるかと聞かれると、微妙なところです。強気の賃料設定ができるといっても、市場価格と比べて格段に上げられるかというと、やはり数千円程度しか高くできません。ですから、新築物件の場合、すでに住んでいる人はゼロなので、満室になるまで、あるいは想定の範囲内まで埋まるのに一定の時間がかかります。その間は、キャッシュが入ってこないことになります。他の物件からのキャッシュがあるのなら、まだ安心ですが、入居者が入るまで、持ち出しは不安だと思います。しかも客付けを行う不動産販売会社は、過去に取引のある大家さんの物件を優先して紹介する傾向があります。もし、ふたつの新築物件があって、一方の大家さん(投資家)とは過去に取引している実績があり、もう一方のオーナー(投資家)とは初めての取引という場合、他の条件が同じなら、やはり前者を優先するのです。実績がゼロの皆さんであれば、すでに住民がいる中古物件のほうが、リスクは小さいと言えるのです。

キーポイント②

・リスク管理のため中古を選定する必要もある

・自分の不動産会社からの信用を加味した仮説を常に立てる

駅から遠いよりも駅近駅から遠い物件よりも、駅近くの物件、それも徒歩で10分、ファミリー向けならば徒歩で5分圏内がお勧めです。その理由は、家賃賞下落リスクが小さく、売却時の資産価値が下がりにくいからです。もう少し詳しく説明しましょう。

わかりやすい例が、2022年問題です。1991年の生産緑地法の改正によって、30年間営農するかわりに、税制面で優遇措置を受けられた土地がたくさんありました。これらの土地が市場に入ってきて、戸建ての宅地となったり、マンション用地になったりするといわれています。その結果、住宅供給が過多となり、不動産価格が下落すると見られています。こうしたときに、大きく値崩れしないのが駅近の物件なのです。

また、駅から遠い物件というのは、自家用車を所有しているのが前提になります。自動車の利用を前提とした街の設計になっていることが多いのですが、ここ年ほど、自動車離れが進んでいます。特に今の0~30代は、自動車の保有率が下がっています。加えて、高齢者による深刻な自動車事故も目立ってきていることから、これからの10年で60代以上の車離れも進行すると思われます。郊外の一戸建てに住んでいた高齢者が、駅近くで便利なマンションやアパートに引っ越すという流れがくるのです。もちろん、都心近郊の駅であることも大事です。それも乗降者数が多い駅がいいでしょう。乗降者数が少ないということは、それだけその土地には住民が住んでいないということになります。家賃相場は需要と供給のバランスで増減しますから、乗降者数の多い駅の方がよいでしょう。

キーポイント③

・近い将来を見据えその不動産の価値の変動を予測する

・多少金銭的リスクは高くとも駅近物件を選択する

以上が経営者のための不動産投資入門についてご紹介させていただいました。次回もシリーズとして第三弾を掲載する予定ですので興味を持っていただけた方はそちらも一読ください。

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